Home-Office-Boom: Verbände wollen Büros zu Sozialwohnungen umbauen

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STUTTGART/BERLIN. Die Zahl klingt beeindruckend: 325.000 Wohnungen könnten in Deutschland in den kommenden vier Jahren neu entstehen, wenn Büros, die wegen des Trends zum Homeoffice nicht mehr benötigt werden, umgebaut würden. Das haben zwei Studien des Eduard-Pestel-Institutes (Hannover) und der Arbeitsgemeinschaft (Arge) für zeitgemäßes Bauen (Kiel) errechnet. Zum Vergleich: Im Jahr 2019 lag die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bundesweit bei 293.000.

Auftraggeber der Studien ist das Verbändebündnis „Soziales Wohnen", zu dem sich der Deutsche Mieterbund, die Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie, die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt, die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau als Dachverband der Mauerstein-Industrie und der Deutsche Baustoff-Fachhandel zusammengeschlossen haben. Und die verbinden mit der Zahl klare politische Forderungen. Für die zusätzlichen Wohnungen müsse eine „strikte Sozialquote“ geben, damit Bürogebäude nicht zu Luxuslofts würden. Zudem müsse der Staat für den Umbau ein Sonderprogramm zur Förderung auflegen.

Landesverband der Wohnunsgwirtschaft sieht nur begrenztes Potential

Ob es aber überhaupt so viele Büroflächengibt, die nicht mehr benötigt werden, ist umstritten. Die Idee habe zwar Charme, weil sie nicht nur zur Linderung des Wohnungsmangels, sondern auch zur Stärkung der Innenstädte beitragen könne, doch sei er sehr skeptisch, ob sich wirklich eine so hohe Zahl an freien Büroflächen in Baden-Württemberg ergeben werde, sagt Peter Bresinski, Vorsitzender des Verbandes baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen (VBW), der vor allem die kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften vertritt.

Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) hat erst jüngst in einer Umfrage ermittelt, dass nur 6,4 Prozent der Unternehmen in Deutschland planen, ihre Büroflächen zu reduzieren. Mehr Home-Office bedeutet also bis jetzt nicht, dass schon Büros in größerem Umfang frei werden.

Nur zwei Prozent Leerstand bei Büroflächen in Stuttgart

Und an gefragten Standorten, wie etwa in der Region Stuttgart, gibt es eher zu wenig als zu viel Büroflächen. Der Leerstand in der Landeshauptstadt lag im Herbst einer Studie zufolge bei lediglich zwei Prozent. Und die Mieten seien durch die Corona-Pandemie nicht gedrückt worden, hat das Immobilen-Analyseunternehmen Bulwiengesa im Auftrag der Stadt Stuttgart und der Wirtschaftsförderung Region Stuttgart ermittelt.

Angesichts der immer noch guten Aussichten auf dem Büroimmobilienmarkt in den Ballungsgebieten, gehen Immobilienexperten davon aus, dass sich für die Eigentümer eine Umnutzung gar nicht rechnen würde. Zweifel hegt man beim VBW zudem an der Baukosten-Kalkulation der Arge Kiel. Diese geht in ihrer Studie davon aus, dass sich Büroflächen für durchschnittlich 1100 Euro pro Quadratmeter in Wohnungen umbauen ließen, nur wenig mehr als ein Drittel der Neubaukosten. Bürogebäude hätten in der Regel keine oder eine nicht ausreichende Anzahl an Küchen, Bädern, Toiletten und in der Regel auch keine Balkone, heißt es seitens des VBW.  Die Erschließungswege innerhalb des Gebäudes, aber unter Umständen auch Fenstergrößen, Böden, Decken müssten angepasst und eine Belüftung rückgebaut werden. „Die berechneten Kosten von 1108 Euro pro Quadratmeter bei einer Umwandlung erscheinen uns daher sehr wohlwollend gerechnet“, meint Bresinski.

Verband: Umwidmung stößt auf baurechtliche Hindernisse

Hinzu kämen die baurechtlich unterschiedlichen Anforderungen an Wohn- und Gewerbebauten. Neben dem Lärm- und Brandschutz betreffe dies Stellplatznachweise, Abstandsflächen und Belichtung. Und in reinen Gewerbegebieten dürfte die Umwandlung nach derzeitiger Rechtslage gar nicht zulässig sein. „So richtig schnell wird die Idee daher vielerorts nur schwer umsetzbar sein“, vermutet der VBW-Vorsitzende.